Ny 1. sal: Komplet køreplan og priser

Her får du en samlet guide til at bygge en ny 1. sal eller udnytte et eksisterende loftsrum. Du får også et overblik over de samlede omkostninger til både håndværkere og rådgiver.
Denne side indeholder
Så meget kan du bygge
Som tommelfingerregel bliver arealet på 1. salen ca. 70 % af grundplanet på dit hus. Har dit hus et grundplan på 90 m2, bliver din 1. sal altså på ca. 63 m2. Du skal dog huske at tjekke din grunds bebyggelsesprocent. Ifølge bygningsreglementet må husets boligareal oftest udgøre maksimalt 30 % af grundens størrelse. Det vil sige, at hvis din grund er på 600 m2, må dit samlede boligareal makismalt være 180 m2.

Køreplan for ny 1. sal

Her får du overblikket over projektet. Læs køreplanen i detaljer længere nede på siden eller klik på en overskrift for at læse mere om emnet:

Vurdering af muligheder

Start med at find ud af, hvilke muligheder du har for dit byggeri - og hvad det eventuelt vil koste:
1

Tal med kommunen

Undersøg hvilke begrænsninger lokalplanen sætter for dit byggeri. Vær særligt opmærksom på, at der er grænser for, hvor højt huset må være - især hvis huset ligger tæt på skellet til naboen. Undersøg også om der er særlige restriktioner omkring materialevalg, eksempelvis valg af tagbeklædning. Husk også at spørge om, hvor lang sagsbehandlingstiden er, det varierer nemlig meget fra kommune til kommune. Den typiske behandlingstid er 1-3 måneder, men hos nogle kommuner er det helt op til 5 måneder.
2

Inspirationsmøde med en rådgiver

Tag et indledende møde med en arkitekt eller en bygningskonstruktør. Rådgiveren vil kontrollere din eksisterende konstruktion og lave en umiddelbar vurdering af, om dit hus kan bære en 1.sal.

Han gennemgår dernæst dine forskellige muligheder og giver dig gode råd til med hensyn til optimal rumfordeling, placering af trappe, tag- og isoleringsløsning, lysindfald og meget mere. I gennemgår også hvordan din lokalplan og bygningsreglementet påvirker dit projekt. På baggrund af dine ønsker giver rådgiveren dig på mødet et groft økonomisk skøn over projektet.
3

Tal med banken

Det er en god ide at inddrage din bank tidligt i forløbet og få et tilsagn om finansiering. Når du kender din låneramme, kan du allerede fra starten prioritere dine ønsker, så der er økonomi til at få projektet helt i mål. Vær opmærksom på, at der ofte opstår nogle ekstra ønsker og uventede ekstraarbejder undervejs, der ikke kan forudses i planlægningsfasen – som tommelfingerregel regner man med 10 % af det oprindelige budget.
4

Skitseprojekt

På baggrund af dine ønsker laver din rådgiver en arkitekttegnet skitse over byggeriet. Skitseprojektet indeholder et forslag til en ny planløsning for stue og førstesal, en såkaldt snittegning af førstesalen samt en illustration af de nye gavle og facader.

Nu kan du se hvordan det færdige byggeri vil tage sig ud. Sammen med skitsen får du et kvalificeret økonomisk skøn over projektet. Det er på baggrund af skitseprojektet, at du skal beslutte endeligt om projektet skal sættes i gang.

Planlægning af projektet

Når du har truffet beslutningen om at gennemføre projektet, skal du i gang med planlægningen:
5

Byggetilladelse

Du skal søge kommunen om tilladelse til byggeriet. Ansøgningen skal indeholde:
  • Opgørelse af areal og bebyggelsesprocent
  • Energi- eller varmetabsberegning
  • Tegninger: Snit, facader, situationsplan
I praksis giver du blot din rådgiver en fuldmagt, så indhenter han byggetilladelsen på dine vegne.
6

Valg af entrepriseform

De tre mest almindelige entrepriseformer er:
  • Fagentreprise: Du hyrer selv forskellige entreprenører til afgrænsede dele af byggeriet, f.eks. en tømrer, en murer, en elektriker osv. Du har selv ansvaret for at koordinere de enkelte faggrupper og løse eventuelt uenigheder imellem dem (dette varetages typisk af din rådgiver).
  • Hovedentreprise: Du hyrer kun én entreprenør, der har det samlede ansvar for byggeriet. Entreprenøren indgår selv aftaler med underentreprenører og har ansvaret for at koordinere hele byggeriet – og få det færdigt til aftalt tid. Du har din egen rådgiver til at beskrive projektet, kontrollere byggeriet og i det hele taget varetage dine interesser undervejs.
  • Totalentreprise: Entreprenøren har udover hele ansvaret for byggeriet også ansvaret for rådgivningen og projekteringen af projektet. Kort sagt: Du har ikke din egen uvildige rådgiver at rådføre dig med, idet rådgiveren er ”håndværkerens mand”. Denne entrepriseform kender du typisk fra opførelse af typehuse.
Når du skal have en ny førstesal eller udnytte dit loftsrum, bør du vælge at få arbejdet udført i hovedentreprise. Det reducerer omkostningerne til rådgivning og tilsyn sammenlignet med fagentreprise og giver dig færrest bekymringer. Det mindsker samtidigt risikoen for diskussioner mellem eksempelvis en tømrer og en elektriker om, hvem der skal fræse riller til at trække kabler i.
7

Projektering

Nu går din rådgiver i gang med at ”projektere byggeriet”. Projektmaterialet indeholder detaljerede materialebeskrivelser, tegninger og anvisninger til håndværkeren om, hvordan byggeriet skal udføres. Projekteringen er nødvendig for at kunne indhente faste og sammenlignelige håndværkerpriser. Samtidig sikrer det, at det færdige byggeri bliver præcis, som du ønsker
8

Ingeniørberegning

Der skal altid udarbejdes ingeniørberegninger i forbindelse med projekteringen. Beregningerne skal sikre at fundament og vægge kan klare den ekstra vægt og at spær og bjælker til byggeriet dimensioneres korrekt. Ingeniøren vurder samtidig om det er nødvendigt at lave en jordbundsundersøgelse for at sikre, at den øgede vægt ikke får huset til at synke. Din rådgiver sørger for at få lavet ingeniørberegningerne samtidig med projekteringen.
9

Indhentning af håndværkerpriser

Det færdige projektmateriale sendes ud til 3-4 udvalgte håndværkere, så de giver priser på nøjagtigt det samme arbejde. Håndværkerne udvælges i samråd mellem dig og din rådgiver. Bed altid de udvalgte håndværkere om minimum tre referencer, du kan kontakte. Vær opmærksom på, at en ny 1. sal er et meget krævende projekt sammenlignet med eksempelvis blot at montere et køkken. Bed derfor specifikt om referencer på andre 1. sale håndværkeren har lavet, så du sikrer at håndværkeren tidligere har vist, at han kan løse opgaven.

Valg af håndværker bør ikke bero alene på prisen, men også på mulig tidsplan, referencer, evt. medlemskab af Byg Garanti med videre. Når priserne kommer ind fra håndværkerne, hjælper din rådgiver dig med at vurdere priserne og hvem der er mest egnet til projektet.
10

Kontrakt

Det er rigtigt vigtigt at få et vandtæt aftalegrundlag, især på så stor en byggeopgave. Det sikrer at du undgår misforståelser og diskussioner undervejs i byggeriet om, hvad der er aftalt. Eksempelvis bør kontrakten indeholde en fast tidsplan med en dagbod, hvis håndværkeren overskrider slutdatoen.

I øvrigt er en grundig kontrakt en forudsætning for at få erstatning fra en garantiordning som Byg Garanti hvis uheldet er ude og din håndværker går konkurs mens byggeriet står på.
11

Forsikring

Kontakt dit forsikringsselskab inden byggeriet går i gang og sørg for at din husforsikring dækker under byggeriet. Det er muligt du skal tegne en tillægsforsikring, spørg dit forsikringsselskab til råds herom. Spørg også, om du evt. med fordel kan tegne en entrepriseforsikring i forbindelse med byggeriet.

Så skal der bygges

Nu er du klar til at igangsætte byggeriet:
12

Opstartsmøde

To - tre uger inden byggeriet går i gang, afholder du et opstartsmøde med entreprenøren og din rådgiver. Her gennemgår din rådgiver byggeriet i detaljer med håndværkeren og afklarer eventuelle tvivlsspørgsmål. Desuden fastlægger I de praktiske ting såsom adgang til toilet, vand og strøm under byggeriet. Efter mødet sender din rådgiver et referat af mødet til dig og entreprenøren, så der ikke senere opstår tvivl om, hvad der er aftalt.
13

Tilsyn

Undervejs i byggeriet kontrollerer din rådgiver løbende byggeriet og påpeger eventuelle fejl og mangler over for entreprenøren. Håndværkerne får først sine ratebetalinger i takt med at rådgiveren godkender arbejdet. Afhængigt af hvor komplekst projektet er, vil rådgiveren typiske afholde 5-7 kontrolbesøg undervejs i byggeriet.
14

Godkendelse af det færdige arbejde

Din rådgiver aflægger sidste kontrolbesøg, når entreprenøren melder, at hele byggeriet er færdigt. Det kaldes en afleveringsforretning. Rådgiveren tjekker, at alle punkter i projektmaterialet er udført og at evt. påtalte mangler fra tidligere kontrolbesøg er udbedret tilfredsstillende.

Efter afleveringen får du og entreprenøren en samlet rapport over eventuelle fejl og mangler, som skal udbedres. Hvis rådgiveren finder nogen fejl, anfører han i slutrapporten et beløb, der tilbageholdes indtil entreprenøren har udbedret fejlene. Du kan derefter betale entreprenøren den sidste rate minus beløbet fra slutrapporten. Det giver dig en ekstra sikkerhed for, at entreprenøren retter fejlene som aftalt.
15

1-års og 5-års eftersyn

Der afholdes typisk et kontrolbesøg henholdsvis 1 og 5 år efter byggeriet er færdigt. Her kontrollerer du eller din rådgiver, om der er opstået nogle fejl eller mangler siden afleveringsforretningen. Det kunne f.eks. være et knækket bræt i facadebeklædningen, revner i murværket eller at det nye gulv på førstesalen har givet sig ekstraordinært meget.

Hele projektet fra første møde til færdigt byggeri tager typisk 5-7 måneder - det afhænger meget af sagsbehandlingstiden hos din kommune.

Priser på byggeriet

Ny 1.sal

Håndværkerudgiften til en ny 1. sal beløber sig typisk til omkring kr. 12.000 – 14.000 inkl. moms pr. m2. En ny 1. sal på 60 m2 koster således ca. kr. 720.000 – 840.000 inkl. moms

Prinsen inkluderer:
  • Nedrivning og bortskaffelse af eksisterende tagkonstruktion
  • Montering af nye spær
  • Ny tagbeklædning
  • Gavlbeklædning
  • Nye tagrender
  • Isolering til gældende lovkrav
  • Etablering af gulv, vægge og lofter
  • El- og varmeinstallationer
  • Spartling og maling
  • Indvendige døre
Prisen inkluderer ikke:
  • Etablering af badeværelse
  • Ovenlysvinduer
  • Kviste / altaner
  • Skorsten
Derudover skal du regne med omkring 10% af byggesummen til projektering, myndighedsbehandling, ingeniørberegninger og tilsyn med byggeriet.

Udnyttelse af loftsrum

Hvis du ønsker at udnytte dit eksisterende loftsrum koster det typisk til kr. 5.000 – 7.000 inkl. moms pr. m2. Et loftsrum på 60 m2 vil således koste ca. kr. 300.000 – 420.000 inkl. moms.

Prisen includerer:
  • Isolering til gældende krav
  • Etablering af gulv, vægge og lofter
  • El- og varmeinstallationer
  • Spartling og maling
  • Indvendige døre
Prisen inkluderer ikke:
  • Ingen ny gavlbeklædning
  • Etablering af badeværelse
  • Ovenlysvinduer
  • Kviste / altaner
  • Skorsten
Prisen forudsætter, at der ikke skal lægges nyt tag. Skal taget skiftes stiger omkostningen nemt med 200-300.000 kr.

Idet taget ikke skal skiftes, er omkostningerne til rådgivning lidt mindre end ved en hel ny førstesal. Regn med 5-8 % af byggesummen.

Tillægspriser

Badeværelse – Et badeværelse koster typisk kr. 75.000 – 125.000 inkl. moms afhængig af størrelse og materialevalg.
Ovenlys – Et nyt ovenlysvindue koster ca. kr. 4.000 - 7.000 inkl. moms for et ”almindelig” vindue. Dertil kommer diverse tilvalg såsom inddækninger, solafskærming, lysninger med videre. Alt i alt skal man normalt regne med kr. 8.000 – 12.000 inkl. moms for et nyt komplet ovenlysvindue alt inklusiv.
Skorsten – Etablering af en stålskorsten til en brændeovn koster typisk kr. 15.000 - 20.000 inkl. moms. Hvis du skal have forlænget en eksisterende muret skorsten op gennem den nye konstruktion, koster det omkring kr. 20.000 - 50.000 inkl. moms.
Kviste – Prisen for af en kvist ligger typisk på kr. 25.000 - 45.000 inkl. moms afhængig af størrelse og kvalitet. Hvis du skal have en altankvist er prisen endnu højere.
Solceller – Etablering af et 6 KWh solcelleanlæg ligger typisk på kr. 80.000 - 120.000 inkl. moms.

Priser for rådgivning

Rådgivningsydelse Priser inkl. moms
Inspirationsmøde kr. 1.800
Skitse kr. 5.000 - 10.000
  • Tegning af den nye førstesal
  • Indretningsforslag og rumfordeling
  • Evt. ændringer i stueetagen i forbindelse med placering af trappe
  • Skriftligt økonomisk skøn over projektet
Projekt kr. 15.000 - 50.000
  • Indhentning af byggetilladelse
  • Varmeetabsberegning
  • Udbudsmateriale inkl. tegninger og arbejdsbeskrivelse
Ingeniørberegninger kr. 15.000 - 25.000
Kontrakt kr. 9.500
Tilsyn kr. 15.000 - 30.000
Den samlede pris for rådgivning beløber sig typisk til kr. 50.000 - 95.000 inkl. moms

Få et inspirationsmøde med en rådgiver

Tal med en af vores rådgivere

Vi ringer typisk mellem 16-20
Hvis du overvejer at udnytte eller bygge en førstesal, kan vi hjælpe dig videre på to måder:
  • Ring til os på 32 10 10 77 og få en uforpligtende snak om dit projekt – det koster ikke noget.
  • Bestil et inspirationsmøde med en af vores rådgivere og få en grundig gennemgang af dine muligheder. Du får gode råd og et samlet overblik over hele processen fra myndighedsbehandling til håndværkervalg og slutkontrol af det færdige byggeri.
Inspirationsmødet koster 1.800 kr. inkl. moms – vælger du os efterfølgende som rådgiver på dit projekt er inspirationsmødet imidlertid gratis.